昆山婚姻律师|昆山离婚房产分割律师

　　由案例分析效力待定及副条件合同的适用

　　李某为购买商品房向建设银行某分行(下称“建行”)贷款，该行授权其下属经营部对外签订按揭贷款合同。1996年5月，经营部以自己名义与李某签订按揭贷款合同，约定由建行向李某贷款24万元，期限10年，并以所购商品房作为抵押担保;合同的公证与银行取得房产抵押权证为合同生效条件，借款人未按期还贷，银行有权提前收贷和处分抵押物等。合同依法经过公证，“建行”办理房产抵押登记后，向李某发放贷款币24万元。不久，经营部通知李某向“建行”下属第一支行还贷，李某亦按合同约定向第一支行按期还贷。“建行”办理的《房地产其他权利证明》上其他权利人为第一支行。2001年1月始，李某停止还贷，共欠本金利息1.7万余元。依照合同约定，“建行”主张提前收回贷款。诉讼中，李某辩称“建行”经营部与李某签订的合同无效，理由：1.建行诉讼主体不对，李某是与“建行”经营部签订的合同，经营部不具有法人资格，其与李某签订借款合同无效。2.李某按经营部通知，向“建行”下属第一支行还贷，第一支行具有法人资格，李某应与第一支行确立贷款关系，只同意返还借款本金，不支付贷款利息，并将其已支付的利息抵作本金。3.经营部在没有取得房产抵押权证之前向李某提供的贷款无效，因为合同未具备生效条件。

　　一种观点认为，“建行”经营部订立合同主体不合法，合同生效条件未成就，从合同签订和合同的还贷履行上，“建行”未作为主体出现过，因此，“建行”存在缔约上过失。“建行”委托第一支行代收还贷，第一支行是代理行为，其与李某不发生法律关系。另一种观点认为，1.经营部订立的合同，经具有法人资格的“建行”追认，贷款合同是有效的。2.“建行”经营部通知李某向第一支行履行还贷，第一支行以自已的名义接受李某还款，“建行”与李某之间的法律关系发生转移，“建行”债权转让于第一支行。3.“建行”与李某签订的附条件合同该“条件”业已成就。本人同意第二种观点。

　　一、不具备主体资格签订合同的效力认定

　　我国民法通则规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。合同法第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。“建行”经营部不具独立的法人资格，其以自己名义代表“建行”对外签订贷款合同，行为人所签订的主体资格是有瑕疵的。以往在司法实践中处理此类合同时，基本上是认定为无效合同，但合同法施行以后，将此类合同列入了效力待定合同中。效力待定合同与无效合同和可撤销合同不同，它并非因为当事人故意违反法律强制性规定和公共利益，也不是当事人意思表示不真实而导致合同可撤销，主要是因为当事人缺乏完全的缔约能力和处分能力而造成的。这类合同经具有法人资格的法人的承认而生效。本案“建行”对经营部签订的合同的行为是确认的，李某对经营部主体适格异议，因“建行”的确认而使合同归于有效。